Defama (WKN: A13SUL) – Ein Hidden Champion aus Deutschland mit Kaufsignal

Die Deutsche Fachmarkt AG (WKN: A13SUL) aus Berlin, kurz Defama,  ist ein echter Hidden Champion. Mit einem Börsenwert von nur 114 Millionen Euro  ist es ein Nebenwert im besten Sinne: Defama zeigt, dass Größe nicht alles ist, sondern das es spannende Nischen gibt, die hohes Wachstum und starke Margen bieten, jedoch (oder gerade weil) sie für die ganz großen Player zu kleinteilig sind. Das führt zu geringem Wettbewerb, was wiederum top Renditen ermöglicht, die Defama erwirtschaftet.

Defamas Nische: Fachmarktzentren (Lidl, Rewe, Kaufland, etc.) in kleineren Städten betreiben und (teuer) vermieten.

Die Mission: Marktführer in Deutschland werden.

Was macht Defama genau?

Defama ist in einer sehr speziellen Nische tätig: Fachmarktzentren großer Filialisten (Edeka, Rewe, Kaufland, etc.) im ländlichen Raum in Deutschland. Die Preise der Objekte liegen im Bereich 1 bis 5 Millionen Euro (damit uninteressant für große Player). Und auch in dieser Kategorie ist Defama sehr wählerisch: Nur bei einer zweistelligen Mietrendite kauft Defama Objekte zu.

Der Vorteil dieser Strategie:

• Für Großinvestoren ist das Geschäft zu kleinteilig, daher wenig Wettbewerb – Erwerbspreise sind niedrig
• Starke Mieter: Fokus auf Bonität. Player wie Lidl-Schwarz-Gruppe, Edeka, Rewe, Aldi sind solide, ertragsstarke Unternehmen, die langfristige hohe und sichere Mietzahlungen bieten.

Bewiesene Erfolge:

CEO Matthias Schrade ist seit vielen Jahren an Bord und hält 26% der Aktien. Damit ist ein starkes Interesse des Top-Managements an Wertsteigerungen sichergestellt – de facto ist es ein Inhabergeführtes Unternehmen.

Bewiesene Wachstumsstärke: Trotz dem starken Fokus auf hohe Renditen haben Unternehmen und CEO Schrade in den vergangenen 8 Jahren starkes, anhaltendes Wachstum bewiesen. Die Umsätze haben sich in den letzten 4 Jahren verdoppelt. Der operative  Cashflow (FFO) ist in gleichem Maße mitgewachsen.

Umsatz und Gewinn sind wenig schwankungsanfällig: Bonitätsstarke Mieter, ausgestattet mit langfristigen Mietverträgen, zahlen ihre Mieten auch in der Krise. Und: Gegessen wird immer. Der Fokus auf Nahversorgungszentren (ein Großteil der Mieter sind aus dem Bereich Lebensmittelhandel) auf dem Land macht das Geschäft der Mieter viel weniger anfällig für Konkurrenz durch Online-Händler als es in Großstädten der Fall ist.

Finanzierung: Defama hat sich bis 2030 niedrige Zinsen durch Zinsbindung gesichert. Der durchschnittliche Zinsatz beträgt 2,7%. Variable verzinste Kredite gibt es gar nicht – die letzten dieser Kredite wurden kürzlich vollständig getilgt.

Stetig steigende Dividenden!

Stetiges, Risikoarmes Geschäft sollte sich auch in den Dividenden widerspiegeln. Und das tut es. Seit 5 Jahren werden die Dividenden sukzessive gesteigert. Die Dividende steht bei Defama nicht im Vordergrund, sondern liefert noch das kleine Rendite-i-Tüpfelchen mit 2-3% jährlicher Zusatzrendite. Trotzdem wurden und werden Liquiditätsreserven aufgebaut um weiter zu wachsen.

Chart: Trendausbruch generiert Kaufsignal für Defama (WKN: A13SUL)

Dem steilen Aufwärtstrend von 2018 bis 2022 folgte eine zweijährige Konsolidierung bis ziemlich genau zum Jahreswechsel 2023/2024. Zum Jahreswechsel gab es einen deutlichen Ausbruch nach oben, was ein sehr starkes Kaufsignal generiert hat. Mit ein paar Monaten Abstand kann man inzwischen auch  feststellen: Es ist ein signifikanter Ausbruch nach oben, kein zufälliger Kurzzeit-Ausreißer.

Und – ganz wichtig – es ist nicht nur der Chart bzw. Kurs, der wächst: Das operative Geschäft zeigt stetiges Wachstum bei Umsatz, Gewinn, Dividende und liefert damit die Grundlage für die starke Performance.

Die Deutsche Fachmarkt AG (Defama, WKN: A13SUL) verfügt über reichlich Liquidität. Weiteres Wachstum wird durch das operative Geschäft und / oder Verkauf von unterdurchschnittlich performenden Objekten finanziert. Es braucht kein neues Geld vom Kapitalmarkt (Eigenkapital oder Fremdkapital). Die Mittelfristplanung geht von jährlich 20% Umsatzwachstum aus – und auch die operativen Cashflows wachsen mit 16% kontinuierlich mit.

In Verbindung mit der abgeschlossen Konsolidierung sollte jetzt ein sehr günstiger Zeitpunkt für den Einstieg bestehen. 40-45 Euro Kursziel erscheinen mittelfristig absolut gerechtfertigt. Und das schließt positive Sondereffekte (z.B. aus Veräußerungen) noch nicht einmal ein. Wichtig ist: Der Kurs ist bereits angesprungen und hat bereits ein Kaufsignal generiert. Das Kursziel könnte somit auch sehr schnell erreicht werden.

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